Классификация

Активное развитие рынка московской офисной недвижимости позволило компаниям-участникам Московского исследовательского форума «Moscow Research Group» в 2006 году пересмотреть классификацию офисных зданий Москвы, созданную весной 2003 года. Отличие новой классификации от предыдущей в том, что она делит современные качественные здания на три класса А, В+ и В-. Отличие также в более структурированных критериях оценки современного качественного здания. В соответствии с новой классификацией офисному помещению уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания класса А из 20 имеющихся, чтобы соответствовать классу. Новая классификация основана на 28 параметрах, разделенных на шесть качественных групп. Здание класса A должно соответствовать 20 обязательным показателям и четырем факультативным, здание класса B+ – 10 обязательным показателям и 12 факультативным, а здание класса B- – семи обязательным показателям и 12 факультативным.

1. Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (класса А,В+,В-)
2. Здание А,В+ или В- должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного ”обязательного” и четырех “факультативных” критериев). Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже.

Класс А

Класс В+

Класс В-

1.ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1.Центральная система управления зданием
обязательный факультативный не применим
1.2.Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции,кондиционирования и увлажнения воздуха позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке Центральная система отопления, вентиляции и кондиционирования
обязательный обязательный не применим
1.3.Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных. Поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 С° +/- 1С°, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой наполняемостью здания
обязательный рекомендация не применим
1.4.Современная система пожарной безопасности
обязательный обязательный обязательный
1.5.Лифты
Современные высококачественные лифты ведущих международных марок Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей
обязательный обязательный обязательный
1.6.Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
факультативный не применим не применим
1.7.Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощностью электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VA), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.
обязательный факультативный факультативный
1.8.Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп включая парковку,система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания     

Рекомендация: система электронных пропусков

обязательный обязательный обязательный
 

Класс А

Класс В+

Класс В-

2.КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1.Высота потолков “в чистоте” 2,7-2,8 м и выше
обязательный факультативный факультативный
2.2.Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не мене 6*6м      

Рекомендация:

расстояние от окон до колонн не менее 4м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1000 м2 с шагом колонн не мене 8*8 или 9*9 считается более эффективной.

Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания
обязательный обязательный факультативный
2.3.Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до “ядра” не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – не более 12 м
факультативный факультативный факультативный
2.4.Коэффициент потерь
Коэффициент потерь не более 12%
Коэффициент потерь = 1 – (<полезная площадь> / <арендуемая площадь>)  * 100

Площади считаются в соответствии со стандартами BOMA

обязательный факультативный факультативный
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
обязательный факультативный факультативный
2.6.Отделка площадей общего пользования и фасадов
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада Качественные материалы,использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
обязательный обязательный обязательный
2.7.Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола

обязательный*

*Данное требование является факультативным для зданий построенных до 2005 года

не применим не применим
2.8.Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон
факультативный факультативный факультативный
 

Класс А

Класс В+

Класс В-

3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1.Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
обязательный факультативный не применим
3.2.Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро
обязательный факультативный факультативный
 

Класс А

Класс В+

Класс В-

4.ПАРКОВКА
4.1.Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковка.     

Рекомендация: Удобный въезд на территорию парковки

Организованная охраняемая парковка     

Рекомендация: подземная парковка для вновь построенных зданий

обязательный обязательный обязательный
4.2.Обеспеченность парковочными местами
1)внутри Садового кольца – не мене, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);     

2)между Садовым кольцом и ТТК – не мене чем 1/80;

3)между ТТК и 10 км от МКАД не мене чем 1/60;

4)далее в сторону области: -1/30 – 1/40 и более

факультативный факультативный факультативный
 

Класс А

Класс В+

Класс В-

5.СОБСТВЕННОСТЬ
5.1.Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
обязательный не применим не применим
5.2.Прозрачная структура собственности
факультативный факультативный факультативный
 

Класс А

Класс В+

Класс В-

6.УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1.Управление зданием
Управление здание осуществляется профессиональной компанией, управляющей не мене 5 офисными зданиями (не менее 5 000 м2 каждое) или обладающей соответствующим международным опытом Должным образом организованное управление зданием
обязательный обязательный обязательный
6.2.Телекоммуникационные провайдеры
Не мене 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
обязательный обязательный факультативный
6.3.Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ
факультативный факультативный не применим
6.4.Услуги для арендаторов
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников,наличие не мене двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания Кафетерий для сотрудников, другие услуги (банкомат, газетный киоск,химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания
обязательный обязательный обязательный

Наши клиенты