Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Представленная работа для ознакомления по инвестиционной привлекательности, направлена на определение укрупненной (не детализированной) концепции развития объекта недвижимости. Ознакомление со статьей приведет к созданию / развитию максимально эффективного бизнеса, связанного с владением и полезным использованием объекта недвижимости. Анализ НиНЭИ проводится на основе анализа состояния рынка в целом и локального рыночного окружения, с учетом существующих характеристик, ограничений и обременений объекта, путем сравнения результатов укрупненных расчетов по возможным вариантам развития объекта.
Данная работа состоит из 4 основных этапов:
1. Резюме проекта
Описание объекта недвижимости
- Анализ местоположения земельного участка / объекта
- Транспортная доступность
- Локальное окружение
- Перспективы развития окружающей территории
- Описание земельного участка / объекта
2. Маркетинговое исследование рынка недвижимости
В этом разделе анализируется рынок недвижимости по объектам различного функционального назначения (в том числе и описание конкурентной среды) и собирается информация по всем объектам, находящимся в окружении участка и влияющим на него. Рассматриваются все бизнес центры, гостиницы, торговые площади с учетом текущего состояния ремонт квартир, офисов и апартаментов.
Актуализированная путем маркетинговых исследований информация систематизируется и распределяется по категориям. Поднимается информация по строящимся объектам, разбираются планы развития района. Основная цель этих исследований – выявление наиболее востребованного сегмента рынка недвижимости, определение конкурентов (их сильных и слабых сторон), определение объема рынка, ставок аренды, прогнозирование развития ситуации в конкретном районе.
3. Предварительная концепция развития объекта недвижимости
3.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка / объекта по функциям
3.2. Функциональное зонирование объекта
3.3. Общие рекомендации к планировочным решениям
В этом разделе, опираясь на полученные данные маркетинговых исследований, разрабатывается зонирование объекта (расположение на объекте различных функциональных зон), определяются связи между зонами, распределяются людские и транспортные потоки, определяется высотность строения и объем.
4. Финансовый план
- Доходы проекта
- Расходы проекта
- Объем инвестиций
- Операционные издержки
- Финансовые результаты проекта
Риски
- SWOT – анализ
- Анализ чувствительности
В данном разделе, на основе полученной площадной программы, предполагаемых арендных ставок, предполагаемых затрат на реализацию проекта и дальнейшую эксплуатацию и управление, производится финансовый анализ проекта. Оценка эффективности проекта проводится методом расчета приведенной стоимости объекта (NPV), и внутренней нормы прибыли (IRR). Так же в анализе производится оценка потоков движения денежных средств в течение определенного периода времени, прогнозы доходов и расходов проекта, показан график работы с кредитными ресурсами. Анализируя все полученные результаты, мы прогнозируем устойчивость проекта и зависимость его от ряда факторов (ставок аренды, стоимости заемного капитала, инвестиционных затрат).
Более подробную информацию вы можете получить отправив запрос по адресу cre@mgan.ru
